Immobilien als Steuersparmodell
Vermietung | Abschreibung | Steuerliche EffekteEine vermietete Immobilie kann nicht nur zum Vermögensaufbau beitragen, sondern auch steuerliche Vorteile bieten. Abschreibungen, Werbungskosten und langfristige Perspektiven machen Immobilien zu einem wirkungsvollen Instrument zur Optimierung der Steuerlast – insbesondere bei Neubauimmobilien.
Immobilien als Steuersparmodell
Steuervorteile bei einer vermieteten Immobilie als Kapitalanlage
Wenn Sie eine Immobilie als Steuersparmodell* nutzen möchten, profitieren Sie besonders durch die Vermietung.
Einnahmen aus der Vermietung werden zwar versteuert, doch gleichzeitig können Werbungskosten und Abschreibungen gegengerechnet werden.
Langfristige Steuerlogik bei Immobilien-Investitionen
- Eine Immobilie als Kapitalanlage kann nach 10 Jahren steuerfrei veräußert werden.
- Der Wertzuwachs von Immobilien bewegt sich zwischen 1% und 2% jährlich.
- Die Wertsteigerung bleibt nach Ablauf der 10 Jahres Frist steuerfrei und erhöht Ihre Rendite.
Vor allem in den ersten Jahren entstehen durch Zinsen und Abschreibungen Verluste. Die Verluste durch die Abschreibungen, sind jedoch nur buchhalterische Verluste, die das Finanzamt aber anerkennt. Diese Verluste können Sie mit Ihre Einkünften aus der Vermietung und Ihrem Gehalt verrechnen, wodurch Ihre Steuerlast sinkt. Die Möglichkeit Ihre „Verluste“ mit Ihrem Gehalt zu verrechnen und der Steuerfreie Verkauf der Immobilie nach der 10-jährigen Spekulationsfrist sind die größten Vorteile, um langfristig mit Immobilien Steuern zu sparen.
Im Vergleich werden Aktien, Anleihen, Fondsanteile, ETF-Anteile, Crypto und Rohstoff ETCs mit 25% Abgeltungssteuer beim Verkauf versteuert, denn die Spekulationsfrist von 10 Jahren gilt bei Wertpapieren nicht.
Mieteinnahmen, Finanzierungskonzepte und mögliche Wertentwicklungen greifen dabei ineinander und schaffen eine strukturierte Basis für Kapitalanlagen.
Immobilien als Steuersparmodell durch AfA & Werbungskosten
Das Einkommenssteuergesetz enthält Regelungen, die sich auf Immobilien im Privatvermögen beziehen, um private Investitionen in Wohnraum zu fördern, die Eigentumsquote der Bürger zu steigern und gleichzeitig den Mangel an Wohnraum beheben. Dies kann nur dann funktionieren, wenn Privatpersonen steuerliche Argumente für ihre Immobilieninvestitionen erhalten.
Im Ergebnis ermöglicht das EStG mit Immobilien Steuern zu sparen, um so Vermögen aufzubauen. Wie Immobilien als Steuersparmodell tatsächlich funktionieren, wird im Folgenden erläutert.
Mit privat vermieteten Immobilien erzielen Vermieter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gem. § 21 EStG. Einkünfte sind der Überschuss der Einnahmen nach Abzug der Ausgaben (Werbungskosten) („Einnahmen – Ausgaben = Gewinn oder Verlust“).
Einnahmen sind die Kaltmiete, die Nebenkosten und die Stellplatzmiete. Ausgaben sind die Werbungskosten wie Immobiliendarlehenszinsen, Instandsetzungskosten und Sanierungskosten sowie die Abschreibung (AfA), die ab dem 01.10.2023 bis zum 30.09.2029, degressiv bei 5% des Immobilienkaufpreises liegt.
Bei dauerhaft zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien erkennt das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht des Immobilieninvestors an, trotz dauerhaft buchhalterischer Verluste der Immobilie, die sich aus den Darlehenszinsen und der AfA ergeben und dadurch das zu versteuernde Einkommen senken, wodurch dann der Steuerzahler am Ende des Jahres weniger Einkommensteuer entrichten muss.
Somit macht sich jeder der Steuern sparen will diesen Grundsatz zu eigen. Dieser Grundsatz gilt jedoch nur für die dauerhafte Wohnraumvermietung und nicht für die Ferienwohnung.
Steuervorteile entstehen durch Struktur
Immobilien als Steuersparmodell mit Weitblick
Steuern sparen durch AfA (Absetzung für Abnutzung) der vermieteten Immobilie
Immobilie als Steuersparmodell
Durch die AfA werden die Anschaffungskosten des Gebäudewerts über die gesetzlich festgelegte Nutzungsdauer verteilt, wodurch Ihre Steuerlast jährlich reduziert wird. Bei einer Neubauwohnung oder Neubauhaus werden 5% AfA angesetzt. Die 5% Abschreibung (AfA), wird als buchhalterischer Verlust einer Immobilie genutzt, um das zu versteuernden Einkommen zu senken und damit zur Steuerersparung. Damit macht die 5% AfA die Immobilie zu einem verlässlichen Mittel für langfristige Steuervorteile, wodurch die Abschreibung ein sehr wirksames Mittel ist, um nach dem Immobilienkauf und der Vermietung Steuern zu sparen*.
Abgeschrieben werden alle fest verbundenen Bestandteile
- Wände
- Dach
- Heizungsanlagen
- Türen und Fenster
Grund und Boden selbst sind nicht absetzbar, sondern nur die Gebäudekosten.
Steuern sparen durch Werbungskosten der vermieteten Immobilie
Werbungskosten sind der wesentliche Ausgangspunkt, um Ausgaben bezüglich der Immobilie steuerlich abzusetzen.
Werbungskosten sind Finanzierungszinsen, Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf, Instandhaltungskosten, Renovierungskosten und Verwaltungskosten, Fahrtkosten, Steuerberatung und Inserate zur Vermietung sowie Immobilienversicherungen.
Finanzierungszinsen
Finanzierungszinsen können vollständig als Werbungskosten abgesetzt werden, wodurch sich die Immobilienfinanzierung direkt steuermindernd auswirkt, und die Rendite steigert.
Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf
Zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf zählen die Notarkosten, die Maklerprovision und die Grundbucheintrag. Diese Kaufnebenkosten werden steuerlich berücksichtigt, wenn die Immobilie vermietet wird.
Instandhaltungskosten, Renovierungskosten und Verwaltungskosten
Notwendige Reparaturen, Modernisierungen, Renovierungen und Verwaltungskosten sind steuerlich voll absetzbar.
Fahrtkosten, Steuerberatung und Werbeinserate zur Vermietung
Fahrtkosten zur Immobilie, Steuerberatergebühren und Ausgaben für Werbeinserate zur Vermietung sind auch Werbungskosten, wodurch Sie Ihre Steuerlast systematisch reduzieren können.
Immobilien-Versicherungen
Die Gebäudeversicherung, die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht und die Glasversicherung sind absetzbare Immobilien-Versicherungen. Damit sichern diese Versicherungen die Immobilie ab und bringen auch steuerliche Vorteile.
Steuerliche Effekte im Überblick
Vorteile einer vermieteten Immobilie
Vermietete Immobilien bieten die Möglichkeit, steuerliche Effekte strukturiert zu nutzen.
Abschreibungen, Werbungskosten und langfristige Perspektiven können die Steuerlast reduzieren und gleichzeitig den Vermögensaufbau unterstützen.
-
Abschreibung (AfA) als steuerlicher Effekt
-
laufende Kosten steuerlich absetzbar
-
langfristige Perspektive durch Sachwert Immobilien
Beispielrechnung
zur Darstellung der Immobilie als Steuersparmodell
Beispielrechnung zur Nutzung der 5% Abschreibung (AfA), als buchhalterischen Verlust einer Immobilie, zur Senkung des zu versteuernden Einkommens und damit zur Steuereinsparung*.
Der Immobilienkäufer hat ein zu versteuerndes Jahreseinkommen von ca. 100.000€
Berechnung der Zinsen im ersten Jahr
| 500.000 € | Immobilienkaufpreis für 75 m² |
| + 25.000 € | Grunderwerbssteuer |
| + 10.000 € | Notar- und Eintragungskosten |
| + 15.000 € | Maklerkosten |
| = 550.000 € | Gesamtkosten |
| – 50.000 € | Eigenkapital |
| = 500.000 € | Darlehen zu 4% Zinsen |
| = 20.000 € | Zinsen im ersten Jahr = Ausgaben |
Die 5% Abschreibung (AfA = Nur buchhalterischer Verlust der Immobilie) ist nur auf den Gebäudeanteil anwendbar, der 80% beträgt
80% von 550.000 € sind 440.000 €.
5% Abschreibung (AfA) von 440.000 € sind 22.000 €
= 22.000 € Abschreibung im ersten Jahr = Ausgaben
Kaltmiete 975 € pro Monat (75 m² x 13 €)
= 11.700 € Kaltmiete pro Jahr = Einnahmen
Gewinn und Verlust Rechnung
zur Ermittlung des buchhalterischen Verlustes, der das zu versteuernde Einkommen senkt
| 11.700 € | Kaltmiete (Einnahmen) |
| – 20.000 € | Darlehenszinsen (Ausgaben) |
| – 22.000 € | Abschreibung (Ausgaben) |
| = – 30.300 € | Verlust im ersten Jahr |
100.000 € zu versteuerndes Einkommen
– 30.300 € Verlust aus Immobilie
= 69.700 € zu versteuerndes Einkommen.
Damit hat der Immobilienkäufer sein zu versteuerndes Einkommen im ersten Jahr um 30.300 € gesenkt. Dies entspricht einer ungefähren Steuerersparnis von 12.120 € im Jahr oder 1.010 € pro Monat.
Der Immobilieninvestor bezahlt in diesem Fall 1.010 € weniger Steuern pro Monat.
Passt dieses Modell zu Ihrer persönlichen Situation?
Jede steuerliche Situation ist individuell. Ob und in welchem Umfang eine Immobilie als Steuersparmodell sinnvoll ist, hängt von Einkommen, Finanzierung, persönlicher Lebenssituation und weiteren Faktoren ab.
In einem persönlichen Gespräch klären wir gemeinsam, ob sich eine Immobilieninvestition für Sie lohnt und wie eine mögliche Beispielrechnung aussehen kann.
Passt dieses Modell zu Ihrer persönlichen Situation?
Jede steuerliche Situation ist individuell. Ob und in welchem Umfang eine Immobilie als Steuersparmodell sinnvoll ist, hängt von Einkommen, Finanzierung, persönlicher Lebenssituation und weiteren Faktoren ab.
In einem persönlichen Gespräch klären wir gemeinsam, ob sich eine Immobilieninvestition für Sie lohnt und wie eine mögliche Beispielrechnung aussehen kann.
Jede steuerliche Situation ist individuell
Immobilien als Steuersparmodell brauchen fundierte Entscheidungen
statt pauschaler Modelle
FAQ – häufige Fragen
Immobilien als Kapitalanlage
Für wen eignet sich eine Immobilie als Steuersparmodell?
Eine vermietete Immobilie kann insbesondere für Personen mit regelmäßigem Einkommen sinnvoll sein, da steuerliche Effekte wie Abschreibungen und absetzbare Kosten genutzt werden können. Ob und in welchem Umfang sich ein Steuersparmodell eignet, hängt jedoch immer von der individuellen Einkommens- und Lebenssituation ab.
Sind die steuerlichen Vorteile dauerhaft garantiert?
Steuerliche Vorteile ergeben sich aus den aktuell geltenden gesetzlichen Regelungen. Änderungen im Steuerrecht oder in der persönlichen Situation können die steuerliche Wirkung beeinflussen. Deshalb ist es wichtig, Immobilieninvestitionen langfristig und mit Weitblick zu planen.
Brauche ich für die steuerliche Umsetzung einen Steuerberater?
Die steuerliche Behandlung von Immobilien ist individuell. Für eine verbindliche Einschätzung und die korrekte Umsetzung empfehlen wir grundsätzlich die Abstimmung mit einem Steuerberater oder einer steuerlichen Fachberatung. Gerne bereiten wir gemeinsam die relevanten Grundlagen für dieses Gespräch vor.
Kann eine Immobilie gleichzeitig Vermögensaufbau und Steuervorteile bieten?
Immobilien können sowohl zum langfristigen Vermögensaufbau beitragen als auch steuerliche Effekte ermöglichen. Entscheidend ist eine strukturierte Planung, die beide Aspekte sinnvoll miteinander verbindet.
*Die dargestellten steuerlichen Aspekte stellen keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar.
Die steuerliche Behandlung von Immobilieninvestitionen ist abhängig von der individuellen persönlichen und finanziellen Situation.
Maßgeblich sind die jeweils geltenden gesetzlichen Regelungen. Für eine verbindliche Beurteilung empfehlen wir die Abstimmung mit einem Steuerberater oder einer steuerlichen Fachberatung.